翻遍电商评论寻找行业痛点，高温下冒充买家草根调研了十里河建材市场，拜访多家智能门锁企业，通过各种关系请教业内专家，过去一个多月里，我们通过以上方法获得了很多珍贵的一二手资料。

同时，我们整理了大量统计机构、数据库和第三方报告的信息，为每个数据的可信度多方考证，为每个假设的合理性反复推敲，所得、所思全部输出在75页PPT的《鲸准研究院|2018中国智能门锁行业深度研究报告》（后文简称《报告》），本文旨在将报告中的部分重要观点摘出，来论证智能门锁这个赛道的确定性。

一、开篇明义概念先行——什么是智能门锁？哪些分类？

通俗来理解，具有指纹开锁、密码开锁、App蓝牙开锁、联网等任一功能的门锁均称为智能门锁。

按照客户进行分类，分为家庭智能门锁和公寓智能门锁，家庭锁的客户即我国4亿家庭，公寓锁客户为以链家的自如为代表的B端（商家），它们运营着3000万套公寓（所有B端运营的用于出租的住房都算，包括集中式和分散式）。

如上图所示，家庭锁普遍外观精致、有指纹识别，均价1500元；公寓锁没有指纹识别，只有密码，外观相对粗糙，分内外门锁，均价500元。

二、智能门锁行业现状——需求证实，市场广大

2017年我国家庭端智能门锁销量600万套，公寓端销量200万套，行业总产值超过100亿元，在2016年的基础上实现了翻倍，增长迅猛， 2018年有望继续翻倍。

截至2018年6月底，我国4亿家庭智能锁渗透率5%左右，3000万套B端运营的租赁公寓渗透率10%左右。

5%是一个很奇妙的数字，一般来说，一种新产品的渗透率达到5%左右的时候，都是比较好的投资时点，5%的渗透率，一方面验证了需求是真实的，另一方面预示着还有很大的发展空间。

下面我们从公寓锁和智能锁两个市场分析为什么需求这么强。

三、公寓锁——成本低是王道，能用数据尽量不“讲道理”

首先说公寓锁的需求，因为公寓锁的客户是自如等运营方，公司化运营，决策主要考虑经济性和效率，比较容易分析。

自如等公司运营租赁公寓，有以下行业痛点，都可以被智能锁解决，相信有租房经历的读者都很容易理解：

“免送钥匙”、“换租客免换锁”、“催租神器”三大功能大大提高了运营方的效率，节省了人力、换锁等成本，为了让大家更直观得看到智能门锁对效率的提升，本着能列数据尽量不“讲道理”的原则，我们算了一笔经济账：

以最主流的运营方作为中间商的商业模式为例，即运营方从公寓业主那里租赁住房，再向租客转租赚取“差价”。

关键假设如下：

以200套公寓体量算经济账，以3年为对比时间，运营方“差价”为300万，运营方的盈利情况主要看成本控制，关键数据如下：

智能锁方案成本35万，机械锁成本162万，仅为机械锁成本的不到1/4。

这里测算中有一个关键假设，就是智能锁方案一个人能管理200套房源，而机械锁方案一个人只能管理20套房源，这个假设是我们访谈业内人士得到的经验数据，我们对这个假设做了敏感性分析之后发现，即使智能锁方案中每人管理的房源只有30套，成本依然低于机械锁，具体测算过程参看我们的《报告》，可见从经济性来看，智能门锁方案完胜。

截至2018年6月底，600万套大B运营的公寓已经有大约25%的比例安装了智能锁，未来这个比例将不断提高，虽然目前也存在一些问题，比如租客丢了东西，运营方无法“自证清白”，但这些非经济性因素改不了大趋势。

四、家庭锁——钱包被消灭了，钥匙还会远么？

公寓锁的需求我们可以通过算账的方法来说明，家庭锁这端是否购买全凭消费者喜好，我们只能“讲道理”，并通过一些数据来佐证。

2017年我国家庭智能锁出货600万套，同比翻了一倍，家庭锁出现井喷我们认为主要是以下原因：

第一，传统机械锁有着诸多使用痛点。最大的痛点是需要带钥匙，很多人都会有一些经历，出了门发现忘了带钥匙、钥匙丢了、出去跑步钥匙带着不方便、家人忘带钥匙需要送、亲人朋友来拜访家里没人需要门口等待；而智能锁可以完美的解决这些问题。2018年7月，腾讯家居和德施曼联合发布了《中国智能锁消费者分析报告》，报告指出，“方便，不用带钥匙”是消费者最大的购买因素，有66%的用户表示未来考虑购买指纹锁。

第二，随着钱包被消灭，拿钥匙的痛点将被凸显。曾几何时，手机、钱包、钥匙是每个人出门前需要检查的“三大件”，随着移动支付、二维码刷公交等工具的普及，越来越多的人出门不带钱包，钥匙的不便性就凸显出来了。

第三，问题越来越少，功能越来越多。随着智能门锁技术的进步，“假指纹问题”、“识别率低”、“可靠性不强”等问题已经基本得到了解决，除此之外，联网后的智能门锁的实用功能和应用场景越来越多。

第四，价格进入普通家庭接受范围。随着智能手机的大发展，指纹识别模块、无线联网模块等组件的价格迅速下降，带动了智能门锁价格下降，目前主流的智能门锁的价格已经达到了2000元左右，越来越能为普通人接受。

第五，年前人接受程度高，公寓锁产生溢出效应。随着80后、90后越来越多的成为购房、装修的决策主体，从小接触电子设备的他们对智能门锁的接受程度比较高，公寓端的智能门锁普及产生了溢出效应，正所谓“由俭入奢易，由奢入俭难”，年轻人租房、旅游等场景下使用智能门锁形成习惯后，购买住房后选择智能门锁的概率极高。

此外，除了“无钥匙开锁”是核心功能外，智能门锁还有一些“锦上添花”的功能，比如，可以给保洁远程分发开锁权限，对工作繁忙的人来说很方便；再比如，可以监测独居老人生活是否规律，这对在外地工作，无法近距离照顾父母的儿女很重要；再比如，门锁未关会手机推送报警，这对很多强迫症患者是福音；这些需求相对小众，但对相应的人来说是“刚需”。

此外，我们再看一些数据来佐证家庭智能锁需求的旺盛。

截至2018年6月，欧美家庭智能锁渗透率35%，日韩60%，中国仅5%，无数案例告诉我们，其实全世界的人喜欢的东西都都是类似的，大家都喜欢便捷、美观、有趣等产品，但是“经济时差”是存在的，我国家庭智能锁的普及是可以参照欧美、日韩的发展路径的。

另外，2018年房开商的精装房楼盘已经有3成左右预装了智能门锁，这个角度上来看，家庭智能门锁已经得了精装房用户的认可，而这批用户，正是家庭用户中的先行者。

五、未来规模测算——小门锁、大市场

基于以上分析，我们做了一些关键假设，从而对未来智能锁市场规模进行测算，具体假设和依据请参看《报告》，限于篇幅，这里只列出几个关键假设。

我国每年新房销售和二手房交易大概为2500万套，我们假设到2022年有50%的交易伴随着智能门锁的销售。

国家卫计委公布我国有4.3亿家庭，3000万我们归类到公寓市场，我们假设4亿存量家庭到2022年智能锁渗透率达到35%，达到欧美2018年水平.。

公寓锁端，我们假设大B管理的房源数量年增速40%，智能锁渗透率每年增长10%；小B管理的房源数量不变，渗透率略高于家庭锁渗透率。

基于大量行业经验数据和以上假设，我们做出以下测算：

到2020年，我国智能门锁的年销量将超过4000万把，总市场规模将超过400亿元，2018、2019、2020将是智能门锁的黄金三年。如果对400亿市场规模没有概念，这里给出一个参照物，2017年我国电影市场总票房也就500亿人民币。

六、市场格局预测

据全国锁具信息中心公布数据，截止至2018年6月底，我国智能门锁品牌已经超过3500家，生产企业超过1500家，其中，全行业集中度CR20达到了60%，我们认为，从2018年到2020年，我国家用智能门锁将迎来大爆发，短期内很多中小锁企可能会凭借低价占有一些市场份额，市场格局将会趋向分散；到2020年，行业将迎来一次大的洗牌，一些粗制滥造的低价锁可能会在使用三年以后出现各种各样的问题，同时品牌锁的价格也因为规模经济而有所下降，比如大企业研发一套自动组装的流水线降低人工组装成本，规模经济将是最强的护城河。

我们认为市场格局方面可以类比手机，当年智能手机爆发之后，也涌现出一大批山寨机，经历了先分散后集中的过程，2017年我国智能手机销量的CR5接近80%，华为占比最高达到23%。但是门锁行业因为B端客户多，线下渠道多等等原因，不会像手机那么集中，我们预计2020年TOP10的企业市场占比将超过50%，行业的第一龙头年出货量将突破400万套，甚至可能突破800万套，切走10%-20%的市场份额。

七、资本市场展望

根据本报告测算，到2020年，我国智能门锁市场规模将达到400亿人民币以上，以净利率10%测算（依据：新三板企业亚太天能的盈利水平），门锁厂商全行业净利润40亿以上，我们认为，行业TOP 10的厂商净利润将全部达到1亿以上，完全具备在A股上市的体量。

这里我们简单测算一下未来行业的头部公司的市值体量，假设2020年，行业内的龙头公司占有市场份额10%，净利润4亿，且已经上市。

根据我们之前的测算，行业在2020年以后进入平稳增长期，参考2018年8月A股家电行业的市盈率水平，我们取行业中位数20倍PE进行计算，那龙头公司的市值大约为80亿人民币，当然，门锁企业有用户的住址信息、家庭成员数量、进出门时间频次等数据，但这些数据在合法合理的使用下能够创造的价值有限，加上数据价值，龙头公司的合理市值为100亿左右。即使考虑龙头公司的市场占有率可能会更高，前文中也提到，我们认为不会超过20%，所以我们认为200亿人民币市值是主营业务只做智能门锁企业的市值天花板。

关注这个领域的投资人可以按照未来的锁企的市值空间，结合自己的回报预期计算现下投资的合理价格，我们认为，如果投资机构现下能以合理估值投资行业龙头企业，企业成长叠加一二级市场价差，获得3-5倍的投资回报并非难事。

门锁项目布局超过两个的投资机构附下：

结语：

我们认为，智能门锁这条赛道的确定性非常强。

在投资中，我们常说要“守正出奇”，选择确定性强的赛道即为“守正”，至于不同选手如何选择，就看投资人如何“出奇”了，又或许，买下整个赛道，只赚行业成长的钱也是一个不错的选择。